옆집 건물의 침범 부분 건물주와 ‘매매 합의’를 〈문〉집을 새로 지으려고 대지를 측량해보니 내 소유의 땅 20평이 옆집 건물 안으로 편입된 것을 알게 됐습니다. 내 땅 위에 옆집이 들어서 있는 셈입니다. 이미 그 집을 지은 지 30년은 된 상태라 뜯어내라고 할 수도 없을 것 같습니다. 대신 그 땅을 정식으로 구입하든지, 임차료를 내든지 하라고 요구할 수는 없는지, 권리행사를 할 수 있는 방법이 궁금합니다. 〈답〉대지 측량 결과 옆집 건물의 20평 상당 부분이 귀하의 소유로 판명됐고 등기부상 귀하의 명의로 소유자 등기가 돼 있다면 귀하는 대지의 소유자로서 소유권에 기초한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. 그 행사의 일환으로 건물철거청구 및 대지인도청구를 할 수 있고, 또한 그동안 법률상 원인 없이 부당하게 얻은 이득의 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 옆집 건물이 귀하 소유의 대지 20평을 침범해 지어진 지 30년이 넘었다고 할 경우는 상황이 달라질 수 있습니다. 우리 민법은 동산 또는 부동산을 점유하는 사실 상태가 일정 기간 계속될 때 실제의 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과를 인정하는 취득시효제도를 인정하고 있습니다. 그 중 부동산에 대한 점유취득시효는 20년간 부동산을 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 시효취득을 인정해 이러한 요건을 갖춘 자는 부동산의 등기명의자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다. 소유의 의사로서 점유한 것인지 여부는 그 침범 면적이 건물 전체면적에서 차지하는 비율이 어느 정도인지에 따라 달리 판단될 것입니다. 즉, 그 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도라면 자주점유가 인정되겠지만, 그 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우에는 당해 건물의 건축주는 자신의 건물이 인접 토지를 침범해 건축된다는 사실을 건축 당시에 알고 있었다고 보는 것이 타당하고, 따라서 그 침범으로 인한 인접 토지의 점유는 권원의 성질상 소유의 의사가 있는 점유라고 볼 수 없을 것입니다. 결국 옆집 건물의 전체면적에 비추어 침범한 귀하의 대지 20평이 상당한 정도를 차지한다면 건물주는 건축 당시 그 사실을 알고 있었다고 봄이 상당하고, 이 경우는 소유의 의사가 있는 점유라고 할 수 없어 귀하의 대지 20평에 대한 점유취득시효가 인정되지 않으므로 귀하는 소유권에 기초해 권리행사를 할 수 있을 것입니다. 반면 침범 면적이 통상 있을 수 있는 시공상의 착오 정도라면 건물주는 귀하의 대지 20평에 대해 점유시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 갖게 된다고 할 것입니다. 이러한 경우 점유시효취득의 효과는 점유시에 소급하는 것이므로 부동산을 점유시효취득해 소유권이전등기청구권을 취득한 자에 대해 취득시효기간 중의 대지에 대한 점유 사용으로 인한 부당이득을 요구할 수는 없습니다. 현 상황에서는 옆집 건물의 침범 부분에 대해 건물주와 매매 합의를 하시는 것도 원만한 해결방법이 될 수 있을 것 같습니다. [최종편집 : 2007/02/26]